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カノウヤ夢工房 住宅事業部

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ふくしま家づくりラボ

カノウヤ夢工房 住宅事業部

始めに。

「お客様が幸せになる家づくり」、そのお手伝い。

私たちは「お客様が幸せになる家づくり」を第一の理念としています。

当然の事ですが、お客様が住宅購入後にローン破綻する様な事があっては絶対にいけないと考えています。

しかし、間違った住宅の購入をしてしまうと・・・
楽しい新しい家での楽しい生活がスタートしたはずが 
→ 数年後、家を手放さなくてはならない・・と言う事が起こる可能性もあります。

まだ建てて4.5年しか経っていない様な新しい家が、売りに出ているのを見た事はありませんか? 


ローン破綻です!  
こんな不幸なケースは、実は少なくありません

あなたが楽しい家づくりを始めようとしているのに、この様な暗い(重い)話題で始まるのは申し訳ないのですが、顔をそむけずに最後まで読んで下さい。

住宅ローン破たんの現状をご存知ですか?

住宅ローンを借りて家を建てた人100人のうち、
ローン破綻する方は1人弱といったデータがあります。

しかし、100人に1人以下だからといって決して他人事ではありません。
その1人以外にも、せっかく手に入れたマイホームを手放さない為、もちろん住宅ローン破綻を避ける為に苦しい家計を必死でやり繰りしながら、何とか生活を続けている「破綻予備軍」の方がその何倍もいらっしゃると想像できます。
まさしく先のデータから3か月以上住宅ローンを延滞されている割合が3%弱とありましたので、約30組に1組の方が厳しい生活をしている「破綻予備軍」になってしまっていると考えられます。

そこで、問題になってくるのが次の2つの言葉です。
「借入れ限度額」と「返済可能金額」・・・です。
以前私が、見学会に来ていただいた方に資金計画の大切さについてお伝えしている際・・・
「はい、先日行ったハウスメーカーで聞いていますので大丈夫です・・」とお答えされました。
詳しくお聞きすると、やはり「借入れ限度額」の金額の事でした。

◆借入限度額と返済可能金額のちがい◆

おそらくこの件に関しましては、正しい認識を持っている方が殆どいらっしゃらない・・・と思います。

ここで、もう一度整理しましょう
◎借入れ限度額とは?
一般的に金融機関が借り入れを申し込んだ方の年齢・返済負担率・担保評価額・勤続年数・年収・家族構成・借り入れ状況などなど・・・
金融機関独自のスコアリングを元に金融機関のリスクヘッジが担保されている状態で提示してある金額の事

◎返済可能金額とは
自分たちの人生に住宅ローンの返済により、過度なストレスを感じずに日々の生活に置いて必要な支出を我慢する事無く返済出来る金額の事
ずーっと無理無くローンを返す事が出来る金額

「銀行から借りる事が出来る最大の金額」と「余裕を持って返す事が出来る金額」は、違うんだ!と言う事をまず認識して下さい!

「借り入れ限度額」は、金融機関が「これくらいなら貸せますよ・・・」と勝手に決めた金額です。源泉徴収票・免許証・保険証からだけ算出される金額です。  

その金額は、お子さんが何人いらっしゃって、これからどんな学校に進みたいか?これからの人生でどんな夢を実現したいか?
…といったことは全く関係がありません。

◆「借り入れ限度額」と「返済可能金額」の違いは大きい!◆

その為、あなたがお子さんを育てながら、趣味を楽しみ、生きがいを感じられる人生を歩んだ上で、返済して行ける金額では無い可能性がある事を良く認識してください。

それに対して「返済可能金額」とは、あなたが、趣味を楽しみ・生きがいを感じながら人生を歩み、お子さんを育てても、余裕をもって返済して行ける住宅ローンの金額の事を言います。

その金額を計算するためには、当然、源泉徴収票・免許証・保険証だけではとても計算することは出来ません。

ご家族構成・年齢・お子様の今後の進路・実現したい夢・家計簿・お勤め先・加入している保険など様々な条件につきまして2時間近くお話をお聞きしたうえで、約1週間の期間を使って作成するライフプランを基に算出する金額です。

この「借り入れ限度額」と「返済可能金額」の違いは大きい!
と言う事をよく認識して下さい。

◆ディズニーランドの事例◆

ここで、たとえ話しを交えて考えてみましょう!

家族でディズニーランドに行ったとします。
その帰り、東京駅で新幹線の切符を買う前に、お友達数件にお土産を買う事にしました。
財布を見ると3万円ありました。
しかし全部使ってしまうと、帰りの切符が買えなくなることが分かるので、当然、お土産に全部は使いませんよね。

ところが家づくりでは往々にして、間違いを犯す方がいらっしゃいます。

「財布に入っている(金融機関が貸してくれる)お金全部で、家づくりが出来るんだ!」

こんな会話が聞こえてきます・・・
旦那様:
「家を建ててもらう会社は、地元の大工さんより展示場にモデルハウスを持っていて、テレビでよくコマーシャルを流している大手ハウスメーカーにしようよ!きっと安心しておしゃれな家が出来ると思うよ。何社か展示場を回って、その中から気に入った数社を選んで見積もりを取ってみようか!」

奥様:
「そうね、営業マンの人柄も大切だから、何社かに絞ってじっくり話を聞いてみましょうね!前回尋ねたハウスメーカーで金融機関に聞いてもらった融資金額が、これまで貸しますって言っているんだから多少高くっても大丈夫よ」

大切なのは「返済可能金額」!

前にお伝えしました様に、実際に住宅ローン破たんする方が100組に1組。
予備軍を含めると100組に3組の方が家づくりをした後、厳しい生活を送っています。

間違った住宅ローンの借り方をしてしまうと、何かあった時に返せなくなる可能性があるばかりか、一家離散してしまう可能性も非常に高くなるのです。

お土産を買う前に、自分の財布にいくら入っているか?
新幹線の切符を買っても使えるお金はいくらなのか?
そんな事は、もちろん誰にでもすぐ分かりますが・・・

しかし、家を建てる時になってしまうと、桁が何千倍も変わってしまいますので分からなくなってしまうんですね。

大切な事ですので、もう一度言います。

大切なのは・・・
自分たちが楽しく生活しながら夢を実現しても返していける
「返済可能金額」なのです。

あなたが現実的に無理なく住宅ローンを返済して行ける金額の事なのです。

この金額は、金融機関があなたに貸す際の「借り入れ限度額」とは違うんです。

それでは、これから
あなたが無理なく返済して行ける金額はいくらなのか?を考えてみましょう!

◆ライフプラン」と「キャッシュフロー」◆

残念ながら殆どの方は、分かりません。

もちろん私にも分かりません(苦笑)。

その金額を計算するために作るものが「ライフプラン」と「キャッシュフロー」です。

そして、それを作成してくれる人がファイナンシャルプランナーです。

実は私も10年近く前に受験したことがあるのですが、残念ながら不合格。
それだけ(どれだけ?)難しい資格です。

「ライフプラン」・・・
これからどういう生き方をしたいか?・・という事です。
たとえば・・・
子供は二人とも、高校は県立で、大学は私立の文系に進ませたい・・・・とか
長男は30歳くらいで結婚しその際にお祝いとして100万円渡したい・・・とか
クルマは5年に1回買い換えたい・・・・・・・・・・・・・・・・・・とか
3年に1回は海外旅行に行きたい・・・・・・・・・・・・・・・・・・・とか
1年に3回は家族でキャンプに行きたい・・・・・・・・・・・・・・・・とか
このバイクの趣味だけはやめたくない(私です)・・・・・・・・・・・・とか

あなたの人生のご希望をお聞きします。

◆キャッシュフローとは◆

「キャッシュフロー」・・・
そのご希望の生活を実現するために必要な金額は実際にいくら掛かるのか?今の収入で足りなくならないのか?・・という事です。
もちろん住宅ローンも大きな支出になりますが、それ以上に大きい支出が教育費です。
一例を記します・・・
公立の小学校6年間に掛かる費用が186万円
私立の小学校6年間に掛かる費用が入学金を合わせて872万円
公立の中学校3年間で135万円
私立の中学校3年間で入学金を合わせて416万円
公立の高校3年間で117万円
私立の高校3年間で入学金を合わせて316万円
国立大学4年間自宅通勤で入学金を合わせて511万円
私立理系4年間賃貸住まいで入学金を合わせて1,160万円
私立医科系6年間賃貸住まいで入学金を合わせて3,226万円

たとえば・・
家を建てる時に子供達は何となく県立の高校へ進むものと漠然と考えて計画したとします。ところがお二人とも私立の学校へ進む事になった場合、差額が3年間で400万円!
住宅ローンが払えないどころか、生活そのものが破綻する可能性が高くなってしまいます。
実はこういった事を知らないで、家を建てている方が多いのです

◆ライフプランを作ってみよう!◆

現実には100%その通りにはならないにしても、こういった事のすべてを最初に検討してから始めた方が、絶対に安心して家づくりを進められる・・・と思いませんか?

ご自分の理想の生活設計(ライフプラン)を作って、
それに掛かるお金はいくらなのか?
今の収入で間に合うのか?(キャッシュフロー)、
それを分かったうえで無理なく返す事が出来る
「返済可能金額」を押さえてから家づくりを始めても遅くは無いのです。

具体的にご説明いたします。

まずご自分の理想の生活設計について、お聞きします。
ここでは、遠慮しないで思い切った夢をたっぷりお聞きします。

そこで現在から将来にわたって掛かる金額を算出します。
その費用を現在の収入でまかなえるのかの収支を年ごとに確認します。

場合によって不足する様な時は子育てとの兼ね合いもありますが、奥様がパートに出る・・・といった事も検討する必要があります。
また、その過程において、世帯主さんに「万が一」があった場合、残されたご家族がその後も生活をしていくために必要になる金額の総額が計算出来ます。
それを賄えるだけの積立や保険になっているか・・も大切なポイントです

◆私たちの考え方◆

「ライフプラン」と「キャッシュフロー」がバランスされて初めて、幸せな生活と良い家づくりが出来る様になります。

私たちは「ライフプラン」と「キャッシュフロー」が、はっきりしないうちは家づくりをお勧めしていません。

私の会社の住宅事業部のミッションでは、
「ライフプランを申し込まない方からの家の相談は受け付けない」
・・・と謳っています。

なぜなら、それをしてからでないとお客様が家づくりで不幸になる可能性があるからです。

また、こうも考えています
「お客様のライフプラン・キャッシュフローをはっきりさせないで家だけを建てる・・という事はお客様に失礼に当たる」・・・と。
私たちが建てさせて頂いた家で、お客様が幸せになれなかったら、私たちは家を造る仕事をしている意味がありません。

私たちは、単に家を建てる事だけが仕事ではなく、お客様がその家で幸せに楽しく過ごしてもらう事をお手伝いする事が仕事であると考えています。

◆ただ家を建てるだけならば・・◆

もしも、お施主様が・・・
「そんな面倒くさい事はしたくない」
「俺たちの人生なんて、住宅会社には関係ないだろ」
「とにかく住める家だけがあればいいんだ」
「この間取りを一番安くさえ建てられれば良いんだ」
・・・とお考えであれば
・・・家を建てる事だけが目的だったら

ハウスメーカーでもローコストビルダーでも、どこでも喜んで建てくれると思います。
建て売り住宅をポンと買っても良いでしょう!

「テレビ・ラジオで有名タレントを使ってコマーシャルすればどんどんお客さんは来るのさ」
「国道沿いにおしゃれな展示場を作ってイケメン営業マンをそろえておけばどんどんお客さんが来るのさ」
「実は出来ないんだけど999万円で家が建てられます・・・とチラシをポスティングすればどんどんお客さんが来るのさ」
「建てっちゃったら、お客様のその後の生活なんて関係ないのさ」
「建てた後でローン破綻とかしても、お金をもらっていれば関係ないのさ」
「お父さんはこんな仕事をしているんだよ・・と自分の家族に自慢なんて出来なくても良いのさ」

そう、家を売るだけだったら・・・私たちも楽だと思います。

◆一緒にワクワクした家づくりをしたい!◆

建てた後に、お施主さんのところに行く事も出来ない。お施主様からも、「建てた会社になんて来て欲しくない」・・・と思われる。
・・・そんな家の建て方は、僕たちの仕事ではないと考えています。

じっくり生活設計のお話をお聞きして、ライフプラン・キャッシュフローを作ったうえで家を建てさせて頂いて、その家でお施主様ご家族が楽しく幸せに生活してもらえる事が私たちの仕事であると考えています。

そしてその様な事が完全に出来る様になった時には、経費(お金ですね)の掛かるテレビコマーシャル・展示場・イケメン営業マン・立派な本社社屋・仕事をしない本社の役員・・などいらない、口コミ・紹介だけで廻る住宅会社に絶対になれると思っています。

お施主さんと私たちがわくわくしながら、安心して、楽しく、家づくりがしたい!完成した後、お施主さんが安心して幸せで楽しい生活が送れる家を造りたい!

お客様と建てさせて頂いた後も良い関係で永いおつきあいをしたいと思っていますので、タカピシャと思われるかもしれませんけれども、私たちはこのようにライフプラン・キャッシュフローが大切です・・・と常にお伝えさせていただいています。

◆家を建てる理由・・◆

最後に・・・

私たちに家づくりの相談を頂く方の一部には、当初の目的を忘れて「家を建てる事」だけが目的になってしまっている方もいらっしゃると感じる事があります。

本当に、「家を建てる事だけ」が目的なのでしょうか?

もしあなたが、「そうだよな~家を建てる事だけが目的になっているかも知れないな~」
とお考えであれば、もう一度考え直してください。

「何のために俺は(私は)家を建てようと思ったんだっけ?」・・・

そうです、「その家で、家族みんなで幸せに暮らしたい・・・」と思ったのではないでしょうか?

健康住宅、デザイナー住宅、長期優良住宅や太陽光発電、高気密高断熱、自然素材、Ua値・耐震等級、電気代ゼロ、ゼロエネ、ローンゼロ円、トリプルサッシプレゼント、補助金がもらえる、減税になる、金利が優遇される、展示場を700万円で譲ります、造作が上手い・・・なんてどうでもいいんです。

◆住宅選びは工法選びではない!◆

住宅づくりは、工法選びではありません!!

是非ライフプランとキャッシュフローの両方をはっきりしてから家づくりをスタートさせましょう!

そのふたつが完璧に明確になれば、安心して家づくりを始められます。

私たちは家を創っているだけの会社ではありません。
お客さんご家族の幸せを作っていく会社でありたいと思っています。

是非あなたの厳しい目で、信頼できるパートナーを探して下さい。

あなたの理想の家が出来ることを、こころからお祈りしています。

長文にお付き合いいただきまして、ありがとうございます。

㈱カノウヤ 夢工房 代表 樋口

Ⅰ 住宅ローンで失敗する人の話

『ハウスメーカーの資金計画相談会に来ているFPに相談する人』

メールにて無料相談を受け付けていますが、お悩みを頂いたので相談内容を紹介します。
いただいた悩みは以下の通りでした。

『ハウスメーカーの資金計画相談会に来ているFPに相談する人』

・予算総額をいくらにしたらよいのか?
・現金で土地を購入して、現金が足りなくならないか?
・ローンはフラット35Sでよいか?その場合、どの程度現金が必要 になるのか?
について悩んでいます。
妻の実家の近くの土地を550万円(100坪程度)で購入する予定でいます。来週に手付金50万円を支払い、年明けに残りを決済する予定です。
工務店は2社候補があり、まだ決定していないため、土地代は現金で支払う予定です。貯金は800万円程度あります。
全体の予算は3500万円です。これはFPに2万円で相談し、ライフプラを作成した上で決定しました。
職業は私が理学療法士(31歳、年収430万円)、妻は介護福祉士(37歳、年収320万円)です。僕は近いうちに職場を変え、収入が減少する可能性があります。
建物は再来年の2月までには完成させたいと考えています。
ローンは金利動向を気にしたくないのでフラット35Sを考えています。相談したFPからはSが使えるのであれば、検討の余地がある、と回答されています。工務店でもSは対応可能とのことです。
現金で土地を購入し、残金でローンやそ

『ハウスメーカーの資金計画相談会に来ているFPに相談する人』

以下、私の回答です
予算総額についてはキャッシュフロー表を作成してみないとなんとも言えませんが、FPに相談してそれで納得されているなら3,500万円でいいのではないでしょうか。
土地代を貯金から払うのはやめたほうがいいですね。
住宅ローンを利用した方がいいです。
おそらくFPからアドバイスがあったと思いますが、家具家電の購入まで考えると現金は足らなくなるでしょう。
それ以前に、現金が足るとか足らないとかは関係なく全額住宅ローンでいったほうがいいと思います。
本当に賢い住宅ローン返済方法は、繰上げしない、長く借りる、なぜ?
フラット35Sについてはフラット35Sにするための追加費用がかかるかどうかですね。
費用がかかるならフラット35Sにするメリットと追加費用を見比べて下さい。
私が一つ心配しているのは2万円という安い相談料でFPに相談したことで、いらない保険を売りつけられていないかということです。
FPビジネスは安い相談料でたくさん集客してたくさん保険を売ったほうが儲かります。一家族に一般的な保険を売ると手数料は20万〜30万円くらいあるでしょう。継続手数料を含めるともっとあります。

『ハウスメーカーの資金計画相談会に来ているFPに相談する人』

こちらの方はアドバイスをした後、ご丁寧にお返事を下さいました。そのお返事がこちらです。
返信ありがとうございます。
FPには転職により収入が減少した想定でライフプランを作成して貰い、3500万円という結果でした。
今の職場に勤務し続ける場合は4000万以上も可能ということでしたが、3500万で比較的満足な家になりそうです。
工務店からは、中川様が書いた記事と同じ対策で、造作家具、諸費用なども込みでフラットを使えると昨日回答がありましたので、なんとかなるかな、と思っています。
ご指摘の通り、FPからは保険の紹介がありました。今はソニー生命に入っており、その苦い経験から申し込みはしていません。
他の方にも相談した事がありますが、必ずバックエンドに保険が出てきます。
この質問は、名前さえ出さなければ公開していただいて構いません。
ね?私が言ったとおりでしょう?
こちらの方が言われているとおり、FPが売りたいのは住宅ローンの相談でも資金計画の相談でもライフプランの相談でもなく、「保険」なんです。

失敗するとどうなるの?①

予算オーバーは絶対に避けなければいけません。

自分はいくらまでの家なら買っても大丈夫か?つまり、マイホーム購入予算をいくらにするかは大きく悩むポイントですし、家を買う上で一番大事なことです。

あなたもそうだと思いますが、自分の予算をオーバーしないように考えています。なぜなら、予算オーバーするとどんな将来が待っているかはイメージしやすいですよね。節約だらけで住宅ローンを支払うのに精一杯の生活になります。最悪は、住宅ローンを払えなくなってせっかく手に入れた家を売ったり、夫婦仲が悪くなって離婚をして一家離散ということもありえます。
予算オーバーの原因とは?
では、なぜ予算オーバーしてしまうんでしょうか?
大金持ちか余程のアホかでないかぎり、予算については慎重に考えると思います。
それでも、予算オーバーしてしまう原因が2つあります。

失敗するとどうなるの?②

予算オーバーの原因1:家を買う順番を間違う

実は、マイホーム購入には正しい順番があります。
あなたは「マイホームを買おう!」と思ったらまず何から始めますか?
あなたが土地を持っていないのであれば、まず土地から探されるのではないでしょうか?
もしくは、住宅展示場などへ行きハウスメーカーの話を聞いてみるのではないでしょうか?
ほとんどの方がこうしているのではないかと思います。私も「マイホームを買おう!」と思った時にまず住宅展示場へ行きました。
しかし、これでは将来住宅ローン返済に困り、生活がカツカツになる、最悪マイホームを手放したり一家離散してしまう大きな原因になります。
なぜなら、予算を考えていないからです。

ほとんどの人は、土地を決めて、建物を決めて、「さあ、払っていけるかな」と考えます。

想像してみてください。あなたは、半年という時間を掛けて理想的な土地を選び、建物の設計をしてきました。
夢のマイホームが頭の中に出来上がっていますよね。思い描いた間取りの中で料理する光景や、リビングでテレビを見ながら家族が笑っている様子が思い浮かびます。

失敗するとどうなるの?③

さらに、マイホーム購入には土地や建物の購入費以外にも様々な諸費用がかかります。
諸費用は購入金額の十数%にもなり、高額です。

土地を決めて、建物を決めてから「諸費用がこれだけかかります。」と言われるのです。

「じゃあ、かかる諸費用の分建物を小さくします。」とか「土地を選び直します。」ではなく、決めてしまったんだから、諸費用もなんとか払おうとしませんか?

これが、土地や建物からマイホーム購入すれば予算オーバーになる最も大きな原因です。

失敗するとどうなるの?④

予算オーバーの原因2:
ハウスメーカーに資金計画の相談をする
ハウスメーカーや工務店もあなたの資金計画の相談に乗ってくれます。しかも無料です。
しかし、次の2つの理由で予算オーバーを招いてしまうことがあります。

理由1:あなたが金額の高い家を建てれば建てるほど儲かるから
あなたが高い家を建てれば建てるほど儲かります。また、担当営業マンの給料やボーナスが増えるかもしれません。
そうなると、あなたに自然と金額を高めに持っていくような話をしてくるでしょう。
家の金額が高くなればなるほど、家が大きくなり、設備も良くなります。つまり、あなたが住むであろう家がどんどん良い物になっていくのです。

ここであなたがマイホーム購入予算をハッキリ決めていなかったとしたら、「数十年と生活する家です、いい物を建てておきましょう。」とか「あなたの年収の方はみなさんこれくらいの家を建ててますよ。」などと言われて、そのままの金額での購入を決めてしまうのではないでしょうか?
それが、あなたが支払える金額を超えていたらどうなりますか?
高い家を売ってナンボのハウスメーカーや工務店が多いのも事実です。

失敗するとどうなる⑤

理由2:あなたが住宅ローンを払えようが払えまいが関係ないから

あなたが住宅ローンの審査に通り、引渡し時に融資が実行された段階でハウスメーカーや代金の全額を受け取り、利益を確定させます。
あなたが毎月支払う住宅ローンは銀行や金融機関に大して支払うもので、ハウスメーカーに支払っているのではありません。
言い方は悪いかもしれませんが、あなたが住宅ローンを支払えなくなったとしてもハウスメーカーはい痛くも痒くもありません。
なので、極端な話ハウスメーカーはあなたが返済できるかできないかに関係なく、住宅ローンの審査にさえ通ってくれればそれでいいわけです。

あなたが借りる住宅ローンが、金利や手数料が高い住宅ローンであろうが、後で返済額が大幅に上がる住宅ローンであろうが、関係ないのです。

予算オーバーしてしまった人の失敗事例①

土地も建築会社も建てる家も決まった状態で私のところへ住宅ローン選びの相談に来られました。
しかし、予算を計算すると明らかな予算オーバー。
住宅ローン選びでは予算オーバーをカバーすることはできません。

家を建てることはできましたが、生活はかなり切り詰め、ご主人は昼の仕事が終わってから夜アルバイトに行かざるを得ませんでした。

予算の重要性に気づいた人の成功事例

ハウスメーカーで土地や建物の見積もりが出ていて、後は契約するだけという所まで来ていた。

しかし、どうしても住宅ローンを払っていけるかどうか不安で夜も眠れないという状態だったので私のところへ相談に来られました。

予算を計算すると、案の定予算オーバーしていたのできちんとした予算を提案。

今では欲しい家とゆとりある生活を手に入れています。

もう1つの予算設定の失敗とは?

それは、予算オーバーを気にしすぎてしまい予算を少なく見積もりすぎるということです。予算を少なく見積もりすぎると、本当は買えていた土地や建物を諦めないといけなくなります。
具体的に言うと、きちんと計算すれば3500万円の予算だったのに、3000万円と計算してしまうということです。500万円予算を少なく見積もると、選ぶ土地や建築会社、建てる家の広さや設備のグレードなんかも変わりますよね。

あなたや家族が何十年と生活する場所、長い時間を過ごす場所の質が変わる、つまりあなたや家族の人生の質も変わってきます。
それでは、予算を少なく見積もる原因は何でしょうか?

原因1:家賃と同じくらいの支払いなら問題ないと考えてしまうこと

原因1:家賃と同じくらいの支払いなら問題ないと考えてしまうこと
住宅ローンの返済額が今の家賃と変わらなければなんとなく安心感がありますよね。
しかし、家賃の金額よりももっと住宅ローンを支払える力があるかもしれません。
今の家賃+2万円、3万円と住宅ローンを払っても、貯蓄も子どもの教育費も問題ないかもしれません。

実際にきちんと予算を計算してみるとそういう方は多いです。

私のところへ相談に来られる方の中でもご自身で予算を考えてこられる方がいらっしゃいます。

しかし、その予算に根拠はなく、きちんと計算すると考えていた予算+300万円、400万円、500万円になるということは多いです。

予算を少なく見積もりすぎないためには、住宅ローンの支払を家賃と同じにしていればいいと単純に考えるのではなく、将来のことも見据えて考える必要があります。

原因2:ムダな保険を見直ししていないこと

原因2:ムダな保険を見直ししていないこと
これは非常に多いです。
入っている生命保険や自動車保険を「必ずかかる必要なお金」と考えてしまい、保険を払って残ったお金で住宅ローンを払える金額を計算してしまうことです。
ムダな保険を見直して節約したお金を住宅ローン返済に充てることができたら、マイホーム購入予算を大きく増やすことができます。
仮に、生命保険を見直して毎月1万円節約できればマイホーム購入予算を300万円増やすことができます。

予算を少なく見積もりすぎた失敗事例

私自身が家を買った時がそうです。建売分譲地の一つを買いました。しかし、私が買った家よりももう少し高い金額の家もありました。
悩みに悩んだ結果、ビビってしまって今住んでいる安い方の家を買ったんですがこれが大失敗。

私の家は周りを家に囲まれていて周りの家の騒音がかなり気になるんです。
あとは、吹き抜けがあって寒いし、冬にリビングに居ると2階でクーラーを付けているんじゃないかというくらい冷たい風が吹いてきます。
ハッキリ言って最低な家です。

もう一つの家に住んだわけではないのでわからないですが、角地でしたし家も私が買った家よりキレイで広かったですし吹き抜けもなかったので、今のような不満だらけの家ではなかったと思います。

今も金額の高い家を買わなかったことを後悔していますし、今後も後悔し続けます。

適切な予算を設定できた人の成功事例

私のところへ相談に来られた方です。初めは家と土地を合わせて2000万円に抑えたいと言われていました。しかし、キャッシュフロー表を作って、ムダな保険を観直した所2700万円まで大丈夫だということがわかりました。
予算設定で失敗しないために考えるべきこと
ハウスメーカー、工務店、銀行から提案される住宅ローンの返済額は「毎月いくら」がメインになっている場合がほとんどです。

なので、今この金額を払っていけるかどうかだけで住宅ローンの借入額、つまり予算を判断してしまいがちです。

もちろん、今支払っていける金額かどうかも大事です。

しかし、今だけではなくて先々の住宅ローン返済も問題ないかどうかを判断する必要があります。

将来収入がどうなるのか、生活費はどうか、子供の学費はどうか、車の買い替えや旅行など、大きなお金が必要なイベントが発生したとしても住宅ローン返済も貯蓄も問題ないのかを見る必要があります。

将来的に住宅ローン返済が問題ないかどうかを判断する方法はたった一つ

今だけでなく、将来的に住宅ローン返済が問題ないかどうかを判断する方法はたった一つです。
それは、キャッシュフロー表を作成することです。
キャッシュフロー表とは、あなたが家を買って住宅ローンを払いながら将来貯蓄がどうなっていくのかを具体的な数字で表した表です。

収入がいくらになって、生活費や教育費などの支出はいくらで、住宅ローンはいくらかかって、その年はどれくらい貯金できてということがわかるようになります。

つまり、あなたがいくらまでの金額なら家を買って大丈夫かどうかを正確に知ることができます。

家を買う前にキャッシュフロー表を作っておくのとそうでないのでは、購入する家も、家を買った後の生活も大きく変わります。

キャッシュフロー表を作成する、しないの比較

家を買う時にキャッシュフロー表を作るかどうかでその後の生活が大きく変わります。

キャッシュフロー表を作るメリットを一言で言うと、お金の不安を大きく解消できるということです。

お金の不安を抱えたままだと冷製な判断ができなくなります。
上の比較表にもありますが、必要のない節約をしてしまうことが考えられます。そうなると、お金はたまっていいかもしれませんが、生活、人生の質が下がってしまいますよね。
今の賃貸生活よりも幸せな生活、人生を手に入れるために家を買ったのに、毎日が息苦しくて楽しくない。
これでは何のために家を買ったのかわかりませんよね。

キャッシュフロー表を作ると、頭金を貯めることすら必要なくなる場合も

キャッシュフロー表を作ってみて、現状で欲しい家を買って住宅ローンを払っていけるということがわかればそれ以上頭金を貯める必要はなくなります。
つまり、マイホーム購入に向けて動き出せるようになり、早く家を買うことができるようになるということです。

頭金を貯める目的は「欲しい家を買っても住宅ローン返済やその他生活を問題なく送るため」です。

キャッシュフロー表を作って、住宅ローン返済に問題ないことがわかれば頭金を貯めるのはやめ、ハウスメーカーや工務店選びを開始して下さい。

家を買おうと思ったら絶対にまず予算を計算する

上にも書きましたが、家を買う時に一番大事なことは「お金」です。一番大事なことなので一番最初に考えます。

そして、予算オーバーすることも少なく見積もりすぎることもない適切な予算を計算するためにはキャッシュフロー表を作る以外の方法はありません。

なので、家を買おうと思ったらキャッシュフロー表を作成することです。
そうすれば、家を買った後住宅ローンの返済に苦しんで何十年もマイホーム貧乏生活を送ることも、本当は欲しかった家を諦めたり「もっといい家を買えたのに」と死ぬまで後悔することも無くなります。

Ⅱ マイホーム購入にまつわる5つの嘘?

1:返済額が家賃並みなら安心?その1

家賃が6万円だから住宅ローンは8万円まで大丈夫かな?と考えるのはNG!

欲しいと思うマイホームを買えなくする大きな原因は「思い込み」と「ムダな保険」です。

あんな家に住みたい。あのマンションが欲しい。など、理想のマイホームがあると思います。しかし、理想を言うと金額が高くなって住宅ローンの借入額が多くなってしまうから無理だ。
「だって住宅ローンの返済額は月々○万までしか無理だし。」
この「住宅ローンの返済額は月々○万円までしか無理」の根拠は何でしょうか?どこからその○万円がきたのでしょうか?この○万円を決めているものの中で1番多いのは「今支払っている家賃と代わらない金額」です。
そもそも、今支払っている家賃が年収に対して適切な金額なのでしょうか?家賃が年収に比べて高すぎたり、低すぎたりすることはありませんか?
それから、「みんなこれくらい」という考え方です。他の人とあなたでは年収も貯蓄の金額もお金の使い方も違うはずです。ということは、マイホーム購入に回せる予算は人とは違うということです。
あとは、何となく住宅ローンの借入額は2,000万円までにしたいというものです。

1:返済額が家賃並みなら安心?その2

もちろん、「みんなこれくらい」とか「今の家賃と代わらない住宅ローンの返済額」「何となく住宅ローンの借り入れ額は2,000万円」で欲しいと思っているマイホームが実現できるのなら問題ありません。そのまま進めればいいと思います。
しかし、根拠無く考えたマイホーム購入予算では理想の家が出来ない場合はこれらの意味不明な思い込みを捨てる必要があります。そこで、悩みの回答の中でも紹介したキャッシュフロー表を作成してみます。キャッシュフロー表を作成すれば、現状のまま推移した場合にマイホーム購入に使えるお金は一体いくらなのかを計算することが出来ます。
キャッシュフロー表を作成してみると意外と「手が届かないと思っていたけど、欲しい家を買っても大丈夫なんだ!」となる結果が多いです
つまり、思い込みの予算ではなくてキャッシュフロー表を作成した上でしっかりと予算を計算すると、思い込みの予算よりも多くなる場合が多いということです。

2:借入額は年収の5倍以下なら安心?

住宅ローンの借入額、年収の5倍・返済負担率25%なら大丈夫はウソ!

住宅ローンは年収の5倍以内、返済負担率25%以内にすべきはどちらもデタラメ!

しつこいかもしれませんが、家を買う時に一番大事なことは予算をいくらにするかです。
なぜなら、どれだけ良い土地を買ってもどれだけいい家を建てたとしてもお金がだめになれば生活はボロボロ、幸せな生活とは程遠いものになるからです。そして、その状態が何十年と続くようになります。
しかし、賢いあなたは家を買った後マイホーム貧乏生活にならないために自分の予算をいくらに設定すべきか悩まれていることでしょう。
そう思って本やネット、セミナーに参加したりして調べてみると住宅ローンの借入額は年収の5倍以内にすべきとか、返済負担率は25%以内にすべきというアドバイスを目にすることがあると思います。
この2つのアドバイスを用いると、マイホーム購入予算は結構かんたんに計算できます。

3:頭金は2割・3割必要?

マイホームを買うためには頭金が必要だ、必要だと言われますが、そもそも頭金とはどのお金のことでしょうか?
頭金とは、マイホームを買うときに支払える現金のことです。持っている貯金のことではなく、貯金の中からマイホームを買うと金出せるお金のことをいいます。
例えば、貯金が500万円あったとして、そのうちの300万円を出せるなら頭金は300万円になります。貯金が1000万円あっても、マイホームを買うときにお金を使わない場合は頭金は0円になります。
他にも、貯金はゼロでも親から500万円のお金を贈与してもらえる場合、頭金は500万円になります

3:頭金は2割・3割必要?その2

頭金とは住宅ローンの借入額を減らすためのお金
頭金があると住宅ローンの借入額が減ります。例えば、建物2000万円、土地1000万円、諸費用400万円かかるとすると、マイホームを買うためにかかるお金は3400万円になります。
この時に頭金が0円だと、住宅ローンの借入額は3400万円になります。頭金が300万円あると住宅ローンの借入額は3100万円になります。
自分がほしい家を買うときに、土地も建物も諸費用も全部住宅ローンで借りて住宅ローン返済をやっていけそうな時。また、住宅ローンの審査に通らない時には頭金を準備する必要があります。

頭金はたくさんあるほどいいのか?

住宅ローンのことだけを見た時は間違いなく頭金をたくさん準備して、住宅ローンの借入額を減らす、返済年数を短くしたほうが有利になります。
上でもお伝えしましたが、住宅ローンの借入額を減らしたり、返済年数を短くすると住宅ローンの利息支払いを減らすことができます。結果、将来手元に残るお金が多くなります。
お金はたくさんあった方がいいが、頭金はたくさんあった方がいいとは限らない
将来手元に残るお金を多くするという目的で考えた場合に、手元にあるお金をできるだけ頭金として使い、住宅ローンの借入額を減らす、返済年数を短くした方がいいとは限りません。
頭金を入れて住宅ローンの借入額を減らす、月々の返済額を増やして返済期間を短くするということは、住宅ローンにお金を入れるということです。

つまり、住宅ローンの金利でお金を運用するのと同じような効果があります(厳密には違います。)では、住宅ローンの金利以上にお金が増えるところにお金を預けたほうが、将来手元に残るお金は多くなるということです。
住宅ローンの利息支払いは多くなるが、それ以上に増えて返ってくるお金が多くなるという理屈です。

頭金なしでマイホームを買ってはいけないのか?

一般的には頭金無しのマイホーム購入は危険だと言われています。危険だと言われる理由は住宅ローン支払いができなくなるという理由と、住宅ローンの利息支払いが多くなるから将来手元に残るお金が少なくなって老後生活に影響があるということです。
しかし、住宅ローン利息が多くなるという点は、頭金をたくさん入れたほうが得とは限りませんよね。
では、住宅ローンの支払ができなくなるという問題さえ解決できれば頭金なしでマイホームを買ったとしても問題ないのではないでしょうか?

頭金を貯める本当の目的は?

頭金を貯める目的は、マイホームを買って住宅ローン返済を可能にするためです。要は、欲しい家を買って住宅ローン返済を問題なくするくらい頭金を準備するということです。
例えば、上で計算している3400万円のマイホームを購入する場合、住宅ローンの返済額は以下のようになります。
•頭金0円の場合:108,316円
•頭金500万円の場合:92,387円
•頭金1000万円の場合:76,458円
自分が毎月支払っていけそうな住宅ローンの返済額が仮に9万円だったとしたら500万円の頭金を準備する必要があります。
仮に、住宅ローン返済額が毎月11万でも12万円でも問題ない場合は頭金0円でも問題ありません。頭金を貯めたりする前にさっさと家を買って、貯める予定だった頭金は運用したほうが賢いのです。

まとめ

頭金とは、マイホームを買うときに住宅ローンの借りれ額を減らすためにあるお金です。
一般的に頭金は多ければ多いほどいいと言われていますが、そうとは限りません。欲しい家を買って住宅ローン返済を可能にするための頭金以上は入れずに運用をしたほうが賢いです。
また、頭金なしでもマイホームを買うことはできます。問題は住宅ローン返済が問題ないかどうかです。頭金がなくても住宅ローン返済が問題ないのであれば、頭金がないからどうしようなんて悩んでいる間に土地を選んでハウスメーカーや工務店を決めるために時間を使いましょう。

Ⅲ ライフプラン・キャッシュフロー表を作りましょう

Step1.保険を見直す

住宅ローンの借りすぎを防ぐために予算を計算することは大切です。
しかし、ムダな保険に入り続けたまま予算を計算してしまうと、全体の予算を少なく見積もってしまい、「本当はもっと広い土地を買えたのに・・・」とか「もっと広くて性能の良い家に住めたのに・・・」という失敗に繋がります。
それだけでなく、ムダな保険に入り続けることで長い期間で何百万円という損をしてしまう可能性もあります。
あなたも何らかの保険に入っていると思いますが、実は必要な保険はあまりありません。
医療保険も学資保険もムダです。

Step2.キャッシュフロー表を作って全体の予算を計算する

保険の見直しが終わったら次は、あなたがマイホーム購入にいくらのお金をかけて大丈夫なのかを計算します。住宅ローンを払いながら余裕のある生活をし、子どもの教育費が必要であれば支払い、老後の蓄えもしていくために、あなたがいくらまでならマイホーム購入にお金を使えるのかを計算していきます。
これを計算するにはキャッシュフロー表を作成することです。キャッシュフロー表とは、収入や支出、預金残高などの推移を具体的な数字で見ることができるものです。これを作ることで、あなたがいくらまでマイホーム購入に回して大丈夫か、住宅ローンはいくらまで借りて大丈夫かがわかります。

Step3.全体の予算から諸費用を差し引いて 建物や土地に回せる金額を計算する

マイホーム購入には諸費用と呼ばれる建物や土地にかかる以外にたくさんのお金がかかります。この諸費用をきちんと計算していないと、結局予算オーバーになったり、契約してからお金の工面に走り回ったり、思ったより貯金が残らなくて新生活がすごく不安になったりします。
そこで、キャッシュフロー表を作成してマイホーム購入にかけられる全体の予算を計算したら、そこから諸費用分を差し引いて建物や土地に回すお金としましょう。

Step4.家を建てるハウスメーカー、工務店、土地を選ぶ

保険を見直して家計のムダからマイホームに充てられるお金を増やし、キャッシュフロー表を作って全体の予算を計算して、そこから諸費用にかけられるお金を差し引いたら、建物と土地にいくらのお金を回して大丈夫かがやっとわかります。
その金額の範囲内で建物を設計して土地を選ぶようにすれば、家を買ったあとで住宅ローン返済に追われて家計が火の車になったりするようなことはなくなります。

Step5.住宅ローンを選んで審査を受ける

家を建てるハウスメーカーや工務店、土地が決まったらあなたがいくら住宅ローンを借りなければいけないかがわかります。ここでどの住宅ローンを借りるのかを選ばなければいけません。
住宅ローン1つで総支払額が数十万〜数百万円と変わってきます。あなたやあなたの家族の生活、人生を変えると言っても過言ではない選択です。

住宅ローンを払いながら子どもの教育費を払えるかどうかが不安

マイホーム購入するときの不安で一番多いものは住宅ローンを払っていけるかどうかわからないというものです。そして、2番めに多いのがマイホーム購入して住宅ローンを払いながら教育費を払っていけるかどうかわからないというものです。

教育費は1人1,000万円かかるとも言われ、人生における大きな出費の1つです。そのため、マイホーム購入を考えた時に教育費の支払いが不安になるという人が多いのも頷けます。

しかし、不安になるだけでは解決しません。
不安を解消する一つの方法は漠然としているものをハッキリとさせることです。
そこで、教育費は一体いくら掛かるのか?
その準備のために何をすべきかを紹介します。

教育費を払えるか、準備するかどうかの前に考えたいこと

教育費を払えるかどうかわからない?
いくらかかるかわからない?
と悩む前に考えてもらいたいことがあります。それは、教育費を準備したいのかどうか?ということです。

現在、子どもの学費は親が出して当たり前だという風潮になっています。なので、教育費は絶対に支払わないといけないものだと思われている方が多いです。しかし、本当にそうでしょうか?
進学するのは一体誰のためなんでしょうか?というと、子ども自身のためです。であれば、子どもが進学したいのなら自分でアルバイトしながら通うなり、奨学金を借りて通うなりするという選択肢もあります。
もちろん、将来良い職業についてもらい、親へ仕送りさせるという魂胆であれば先行投資で教育費を支払う必要はあるでしょう。しかし、子ども自身が学ぶために必ずしも親が大学などへ進学する費用を出してあげなければいけないことはありません。

教育費を準備したいのかどうか今一度確認を

子どもに教育費を準備したいと思うなら、なぜそう思うのか一度自分自身へ問いなおしてみてください。その逆も同じです。したくないと思うなら、何故したくないと思うのか問いなおしてみてください。周りの意見に流されること無く、自分自身は教育費についてどういう考えを持っているのかを決めて下さい。
教育ビジネスの罠にはまらないように気をつけて下さい。

実際、教育費は平均でいくら掛かるのか?

教育費については、どの学校へ進学するかで変わってきます。まだ就学前や幼稚園にも行っていないというお子さんでしたら今後どんな進路に進むのかはその時になってみないとわかりません。どんな習い事をするのか、どんな部活をするのかということは、いくらかかるのかはその時になってみないとわからないということです。
わからないでは前に進まないので、平均値を参考にするのが妥当でしょう。そこで、それぞれ平均でどれくらい教育費がかかるのかを調べました。

保育園に係る教育費

共働き世帯であれば保育園に子どもをあずけることも多いでしょう。保育料も教育費として計算しておくなら、いくらぐらい掛かるのか事前に調べておくといいでしょう。
保育料の調べ方
共働きなどで子どもを保育園に入れる場合は保育料がかかります。この保育料は市町村によって、また収入によっても変わります。そこで、あなたが預けるであろう保育園の保育料がいくらになるかを調べるほうほうをお伝えします。
保育料を調べるには「市町村名+保育料」で検索することです。

調べても保育料が見つからない時は?

市町村によって保育料がホームページに載っている、載っていないがあります。例えば徳島県で言うと徳島県や石井町、鴨島町はホームページに載っていますが、鳴門市や阿南市、板野郡は載っていません。その場合は市町村役場にいって聞くしか無いです。
正確な数字を知りたいという場合は市町村役場に足を運んで保育料の表をもらって下さい。
ここでは1歳から保育園に入れるとして、保育料は徳島市の数字を元に計算します。

幼稚園・小学校・中学校・高校にかかる教育費

次に、幼稚園・小・中・高にかかるお金を知りましょう。子どもを保育園ではなく幼稚園に通わせる場合はこちらの数字を参考にして下さい。
画像は公立・私立別の平均教育費の表です。(平成24年度文部科学省子どもの学習費調査)
学校外活動費とは塾や習い事、部活などのことですね。

住宅ローン返済と教育費の支払いが可能かどうかを知る方法

保育園や幼稚園に行くかいかないか、小・中・高と公立に行くのか私立に行くのかどうか、どんな習い事をするのか、高校卒業後の進路はどうなるのかで、どれくらい教育費がかかるかの目安を建てることが出来ます。
教育費の目安を立てることができれば、それをキャッシュフロー表に落としてみて住宅ローン返済をしながら目安を立てた教育費を支払っていけるかどうかを判断してみましょう。
キャッシュフロー表、ライフプラン表の作成方法やひな形のダウンロードについてはこちらの記事に詳しく書いてあるので読んでください。

詳しくはこちら!

教育費の準備、平均的な方法は学資保険に入ることだが…

将来の教育費を貯める方法として一番メジャーな方法は学資保険に入ることだと思います。しかし、
学資保険で教育費を準備するのは必ずしもいいとは限らない。預金よりもマシな程度。目くそ鼻くそ。
学資保険に入る理由として、次の3つがあると思います。
1銀行預金よりも利率がよく、増えて返ってくるから
2親に万が一のことがあった場合でも予定した学資金や満期金を受け取れるから
3保険料という形で支払うため、強制的にお金を積み立てることができるから
3つの理由のうち、1番大きな理由は銀行に預金するよりも利率がよく、増えて返ってくるからというものでしょう。
たしかに、これはその通りです。しかし、
日本の保険会社による学資保険は全部実質元本割れ
日本の保険会社といっても、日本生命や明治安田生命といった保険会社ではなく、日本で加入できる学資保険等の名前の保険は全部実質元本割れといっても過言ではありません。

学資保険について

学資保険でいいものといえば、ソニー生命の学資保険やアフラックの学資保険、日本生命の学資保険が返戻率(支払ったお金に対して戻ってくるお金の率)がいいと言われています。

例えば、ソニー生命の学資保険で返戻率を計算すると、以下のようになります。

試算した条件は親が30歳男性、子どもが0歳です。

学資保険について

10年間で保険料を払い込んでしまうプランで返戻率が120%です。18歳まで払うプランなら返戻率は114.1%になります。
返戻率120%とは、300万円払ったらその120%の360万円で受け取れるということです。
他のアフラックや日本生命の返戻率も似たり寄ったりでしょう。
金額を見ていると増えているのに実質元本割れになるということはどういうことでしょうか?

教育費、大丈夫かな・・・?なんて不安になっていても解決しない。具体的な数字にしてみよう

住宅ローンを払いながら教育費の準備もできるのか?という不安は大きなものだと思います。しかし、不安になっているだけでは解決しません。具体的な数字、つまりキャッシュフロー表を作成してみましょう。

教育費について考える手順としては以下の通りです。
1教育費を準備したいのかどうか決める
2子どもがどんな進路に進むのか予測する(複数パターン考えても良い)
3進路パターンごとにかかる教育費の目安を計算する(教育費の上昇率も考慮する)
4教育費を準備する方法を選ぶ(預金、学資保険はオススメしない)

Ⅳ ライフプランを実現する4つの方法+おまけ

1:今のままで買えるか考えよう

気づいたらドンドン貯まってる!プロ直伝、5STEPマイホーム貯金。
マイホームの購入にあたり、頭金を貯める前にまず考えていただきたいことがあります。それは、今ある手持ちのお金では本当に欲しいマイホームが買えないのかどうかということです。
よく、頭金は全体の購入資金の2割程度貯めましょうとか、諸費用のことも考えて3割は貯めておきましょうといったアドバイスがされますが、これはあまり気にしなくても構いません。
頭金を貯める本来の目的は、欲しいマイホームを買って、問題なく住宅ローンの返済をできるようにするためですね。今のような低金利の状態であれば、頭金を貯めれば貯めるほど損をするという場合も考えられるので、頭金を2割、3割貯めましょうというアドバイスを気にする必要はありません。

(詳しくは、前述の頭金の項目をごらんください)

今ある貯金でマイホームを買えるかどうか判断する4つのステップ

それでは、今ある貯金でマイホームを買えるかどうかを判断する方法をお伝えしていきます。

手順1:ほしい土地や建物の金額を知る

まず初めに、欲しい土地や建物の金額を知ることが必要です。

これは自分で調べることができるので、それほど時間はかからずに知ることができると思います。
自分たちが住みたいと思っている地域の土地の相場がどれぐらいなのか、その周辺で欲しい広さの土地を買えばどれぐらいの金額になるのかということはある程度わかると思いますので、不動産情報誌やインターネットなどで調べたり、その地域の不動産屋さんなどに聞いてみたりして調べてみてください。
それから、欲しい建物の金額を調べましょう。

これは展示場に行ってみたり、工務店さんなどと話をしたりして、自分たちが建てたい建物、間取りや広さ、希望するな設備などを選ぶとどれぐらいの金額になるのかということ教えてもらってください。必要な項目を計算して、一度見積もりを出してもらうということです。
この2つを調べることで、自分たちが住みたい場所に欲しいマイホームを建てた場合、いくらぐらいの金額になるのかということがわかります。

手順2:諸費用の金額を概算する

2番目は諸費用の金額の計算です。マイホームを建てるにあたっては、土地と建物の金額以外にも諸費用としてさまざまなお金がかかります。

諸費用は10万円20万円という額ではなく高額です。欲しい土地や建物の金額がわかれば、おおよその諸費用の金額を計算することができます。
諸費用の金額は注文住宅を買うかマンションを買うか、建て売りを買うか中古を買かなどによっても変わってきます。

例えば注文住宅の場合、土地と建物を合わせた金額の15%程度が目安です。ですから、1番目の手順で計算した土地と建物を合わせた金額の15%を諸費用として見積もってください。
土地と建物の金額が合わせて2,500万円なら、諸費用は
2,500万円×15%=375万円
位かかると思っていたほうがいいでしょう。

手順3:諸費用の金額を概算する

3番目は、住宅ローンの返済額を計算することです。土地と建物と諸費用の金額がある程度計算できたら、そこから借りる必要のある金額を計算します。

計算方法は簡単で、土地と建物と諸費用の金額を合計し、この金額から準備できる頭金の金額を引くだけです。

これで住宅ローンで借りる必要のある金額がわかります。
例えば、土地と建物と諸費用を合わせたトータルの金額が3,000万円だとします。

ここで頭金を200万円出せるとなれば、住宅ローンで必要な借入額は2,800万円になるわけです。そこで今度はこの2,800万円を借りた場合、返済額がいくらになるかということを計算します。
このとき、もし利用したい住宅ローンの金利タイプ、変動がいいのか固定がいいのかということが決まっていれば、その金利タイプで住宅ローンの返済額を計算してみてください。

もし決まっていなければ、ひとまずフラット35などの全期間固定金利の住宅ローンで返済額の計算をしてみてください。
2,800万円をフラット35で借りた場合の返済額は89,061円です(金利1.74%、35年返済、元利均等返済)

手順4:キャッシュフロー表を作り、計算した住宅ローンを払っていけるかどうか判断する

計算した住宅ローンの返済額を問題なく払っていけるかどうかということを考えてみてください。

例えば先ほどの例で借入額が2,800万円だとした場合、計算した月々の返済は約9万円です。その金額を問題なく払っていけるかどうかということを考えてみてください。
ここで注意すべき点は、住宅ローンの返済が始まったあとは、単純に今まで払っていた家賃がそのまま住宅ローンの返済額となるだけではないということです。固定資産税の支払いも始まりますので、その点も考慮に入れておく必要があります。
また、購入後すぐの返済では問題がなくても、将来的にも問題がないのかどうかという点は考えておくべきところです。

購入したときには子どもがいないとか、1人だけなので大丈夫だという場合でも、将来的に子どもが産まれたり2人になったりした際にも、問題なく返済できるかどうかということは確認しておく必要があります。

手順4:キャッシュフロー表を作り、計算した住宅ローンを払っていけるかどうか判断する

このように将来的なことも含めて確認をする手段としては、キャッシュフロー表を作るという方法があります。キャッシュフロー表を作って、将来的な収入と支出の推移やお子さんの教育費などを具体的に入力し、きちんと住宅ローンを払っていけるのかどうかということを、具体的な数字で見て確認をすることが必要になります。
ただ単純に今の家賃より低いとか高いとか、同じぐらいだから大丈夫だろうとか、何となくこれぐらいであれば問題ないだろうと曖昧な金額で計算せずに、きちんとキャッシュフロー表を作成し、問題なく払っていけるかどうかということを確認してみてください。

今ある貯金でマイホームを買って住宅ローンを払えるなら、それ以上マイホーム用の貯金をする必要はない

今あるお金で欲しいマイホームが買えるかどうかを確認するために、
◆1番目に欲しい土地と建物の金額を調べる
◆2番目に諸費用の金額を計算する
◆3番目に住宅ローンの返済額を計算する
◆4番目にキャッシュフロー表を作って住宅ローンを払えるかどうか判断する
この4つの手順を行ってみて、今持っているお金だけでも欲しいマイホームを買うことができ、住宅ローンの返済も大丈夫だという判断ができれば、それ以上頭金を貯めたりせずにマイホームの購入を進めればよいと思います。

住宅ローンの諸費用を正確に計算して100万節約する方法

知ってるのと知らないのとでは諸費用と支払いが100万円以上変わることもあります。
住宅を購入するときにかかるお金は土地代と建物代に目が行きがちです。しかし忘れてはいけないのが諸費用です。

この諸費用を見落としているがために予算オーバー、つまり住宅ローンを借りすぎてしまったり、突然数十万円の現金を用意しなくてはいけなくなって走り回ったり、思ったより貯金が減ってしまって不安を抱えたまま新しいマイホームでの生活をスタートするという人が多いです。

そこで、住宅購入時や住宅ローンを借り入れするときにどんな諸費用がいくらくらいかかるのかをまとめました。また、諸費用には節約できるものがあります。節約できる物に関しては、どの諸費用をどうすれば節約できるのかについて詳しく解説しています

諸費用は150万円では足りない

住宅購入の際にかかる諸費用の金額でよく言われているのが、「100万円や150万円くらいです」といわれるものです。これはハウスメーカーや工務店が出す資金計画書にそう書かれているのをよく目にしたり、聞いたりします。

この100万とか150万円という諸費用はあくまで住宅ローンを借りるときだけにかかる諸費用を指しています。しかし、住宅購入の際にかかる諸費用はそれだけでは足りません。

これが原因で上にも挙げたように、思ったより余分にお金がかかって住宅ローンを余分に借りてしまったり、お金の工面に走り回っているという人がいます。

諸費用が100万円とか150万円で済むことはまずありません。

その他の諸費用についてきちんと説明しないハウスメーカーや工務店は、契約をした後で「あれも必要なので現金いくら用意してください。」などと、後出しじゃんけんをしてきます。そういうことをしてくるところはあまり選ばない方がいいでしょう。

住宅購入の予算は諸費用込みで計算する

マイホーム購入後に住宅ローン支払いに追われたり、余裕の無い生活にならないための無難な方法はきちんと住宅購入に充てられる予算を計算して、その予算内で購入する方法です。

おそらく、あなたもキャッシュフロー表を作るとか、何らかの方法でマイホーム購入に充てられる予算を計算したと思います。しかし、その予算全額を土地や建物に回してはいけません。

予算の中からまず諸費用でかかりそうなお金を差し引いて、その残りで土地と建物を買うようにすれば予算オーバーをして住宅ローン返済に困ったりということを防げます。

例えば、キャッシュフロー表を作成してあなたが住宅購入に充てられる予算が3,000万円だったとしましょう。

その3,000万円から諸費用概算15%を引いて、残った金額で土地と建物を選ぶようにします。具体的には3,000万円×85%=2,550万円です。

この金額内で土地を選んで家を建てるようにしておけば予算オーバーにはならないということです。
それでは、高額になる諸費用ですがどのタイミングでどんな諸費用がいくらかかるのかについて見ていきたいと思います。

諸費用の節約は大きい!そして、諸費用を押さえておけば予算オーバーすることもお金の工面に走り回ることもなくなる

きちんと予算を計算したのに予算オーバーしてしまったということが多いですが、これは諸費用の計算が甘かったことが原因だと思います。事前に諸費用がいくらかかるのかをきちんと計算しておけば、計算した予算を超えることなくマイホーム購入することができます。
また、諸費用はいわれたまま払うのではなく節約できる物に関しては節約しましょう。一つ一つは大きな金額ではないものもありますが、積み重なれば数十万円や100万円を超えるような金額が変わってくることもあります。住宅ローン選びなどだけではなく、諸費用についてもしっかり知識を身につけておきましょう。

新築時の登記費用はいくら?小学生でも登記で20万円節約する方法

新築時にかかる諸費用の中に「登記費用」と呼ばれるものがあります。
しかし、あなたは今まで登記について見たり聞いたりしたことはおそらく無いと思います。
そこで、新築時の登記費用についていくらかかるかから始め、登記とはなにか?新築するときに必要になる場合がある登記の種類やその節約方法を説明していきます。
収入が少ない、頭金がないという状況から理想のマイホームとゆとりある生活を手に入れるためにムダな諸費用にお金を支払うわけにはいきません。

新築するときに登記をするのはなぜ?

そもそもなぜ新築をするときに登記が必要で、登記とは何でしょうか?
不動産登記とは、不動産(土地・建物)の物理的現況及び私法上の権利関係を公示することを目的とする登記で、取引の安全を保護するのに役立つ(公示力)。不動産の物理的現況を公示する「表示に関する登記」と、権利関係を公示する「権利に関する登記」の2種類に分かれる。wikipediaより引用
こう書かれていても難しくてわからないですよね。ざっくり言うと「この土地や建物は私のものだ。」と公的に認めてもらうために登記をする必要があります。

住宅ローンの変動金利か固定金利かを決める一番簡単な考え方

住宅ローンを決めるときに1番悩むポイントは、どの銀行の住宅ローンを借りるかということではなく、住宅ローンのタイプを変動金利にするか固定金利にするかということだと思います。
重要なポイントだと思いますが、普通に考えているとなかなか答えが出にくい問題でもあると思います。
そこで、この記事を読むと変動金利にするか固定金利にするかをかんたんに選べられるようにしていきたいと思います。
変動金利、固定金利、どっちが得?では一生答えは出ない
変動金利にするか固定金利にするかを選ぶ基準として考えがちなのが「どっちが得か?」ということだと思います。数千万円の支払いになるので、できるだけお得な方を選びたいという気持は良くわかります。しかし、その考えで変動金利か固定金利を選ぼうとすると一生答えは出ません。
なぜなら、変動金利の住宅ローンの総返済額を正確に計算することは不可能だからです

将来金利はこんな風になるだろうという意見は数多くあるが、どれも推測にすぎない

いろんな本やインターネット上の情報、専門家のコラムなど、これから金利はこうなっていくだろうという意見は数多くあります。
しばらくはこのままいくだろう、もうすぐ上がるだろう、もしかしたら急激に上がるかもしれないなどなど。探せば探すほど本当にたくさんの意見があります。
しかし、これらの意見はすべて「だろう」。つまり推測です。結果としてその推測が正確になるかもしれませんが、現時点ではそれはわかりません。
住宅ローンの総返済額は支払期間全部の金利がきちんとわからないと正確に計算することは出来ません。そして、変動金利の住宅ローンの金利を全期間にわたって正確に予測することは出来ません。つまり、借りる時点で変動金利の住宅ローンは全部でいくら支払うのかはわからないのです。
フラット35を始めとする全期間固定金利、借りた時点で返済終了までの金利がわかる住宅ローンであれば全部でいくら支払うのかを計算することは出来ます。しかし、いくら支払うのかわからない変動金利住宅おローンとはどちらが得か比べようがないのです。

住宅ローンを変動金利にするか固定金利にするか決めるたった1つの考え方

住宅ローンを変動金利にするか固定金利にするかを決める考え方についてお伝えしましょう。それはずばり、
住宅ローンを借りた後も住宅ローンの金利を気にしたいかそうでないか
ということです。
住宅ローンを借りた後も、金利が上がったとか下がったとか、そろそろ固定金利にした方がいいのか、変動金利のままでいくのかなど、定期的に住宅ローンの金利についてチェックし、対策を考えたいというのであれば、変動金利。
そんなことはめんどくさいなら固定金利でいいと思います。
変動金利は当初の金利は固定金利よりも低いです。そのままの水準で行けば固定金利よりも少ない返済額で済むでしょう。しかし、今後金利がどうなるかは誰にもわかりません。ということは、金利が固定金利よりも高くなって固定金利よりも余分なお金を払うというリスクをとってでも少ない返済額を狙うということです。
固定金利は変動金利よりも金利は高いです。しかし、金利は返済開始から終了までずっと決まっています。変動金利よりも高い住宅ローン利息を払って損をする可能性はありますが、それを保険料や手間賃と割り切って安心感を取るということです。

変動金利で借りておいて、金利が上がってきたら固定に切り替える作戦はできるのか?

始めのうちは金利の低い変動金利で借りておいて、金利が上がってきたら固定金利に切り替えようという作戦を思いつく人も結構いるようです。
一見するとこれは賢いやり方のようにも見えますが、そうとも言えません。
なぜなら、なぜか金利が上がるのは変動金利だけで固定金利の方は上がらないという前提のものでの作戦だからです。
こちらの変動金利住宅ローンの仕組み、メリットデメリットが猿でもわかる記事に詳しく書いてありますが、金利の上昇は固定金利の住宅ローンは「上がりそうだな」と予測されたら上がり、変動金利の金利は実際に金利が上がったら上がります。
つまり、どちらの金利が先に上がるかというと、必ずとはいえないかもしれませんが固定金利のほうが先に上る可能性が高いです。
ということは、0.6%で借りている変動金利の金利が1.5%になりました。「そろそろ変動金利も上がってきたから固定金利に切り替えようか」と思ったら固定金利は2.5%になっていたりするのです。
こうなると、さらに借りている住宅ローンの金利が上がるので月々の返済額が増えます。

変動金利を選ぶ場合、固定金利との返済額の差額をどうするか考える

今現在、変動金利と固定金利の金利差は約1%程度です。借り入れする住宅ローンの金額や返済年数によりますが、だいたい毎月1万円程度返済額が変わります。
この毎月1万円を貯めて、金利が上がった時に毎月の返済額が増えないよう返済額軽減型で繰上返済をするために置いておいたり、運用をして増やすなりした方がいいと思います。
ただ単に固定金利の住宅ローンで借りると払うのはきつそうだけど、変動金利で借りたらなんとかなりそうだとあまり良くないと思います。変動金利住宅ローンで借りる場合、どうしても金利が上がって返済額が上がるというリスクはつきものです。これ以上返済額が増えるとまずいという状況で返済額が増える可能性のある変動金利住宅ローンを借りるのは危険だと思います。

固定金利で借りると住宅ローン返済はムリ、変動金利の返済額じゃないと借りられないという場合には?

変動金利の住宅ローンは金利とともに返済額が上る可能性があるので、変動金利で借りないと住宅ローン返済できないという状況で変動金利を借りるのは上にも書いたとおり危険です。
しかし、どうしてもその土地や物件が気に入って建てたい、買いたいということなら諦めもつきにくいでしょう。
その場合にまずやってもらいたいことがあります。それは、「本当に変動金利住宅ローンじゃないと返済がキツイのかどうか確認する」ということです。
私のところに相談に来られる方の中でも「毎月これくらいの金額しか支払うのはムリです。」と考えられている方が多くいます。ただ、そのほとんどは思い込みであったり妄想です。
なので、本当にいま考えている住宅ローンの返済額しかムリなのかを確認してみてください。確認する方法はキャッシュフロー表(ライフプラン表)を作成することです。

まめに住宅ローンのチェックをしたいなら変動金利、めんどくさければ固定金利

お金が原因で何かを諦めるという人生にはしたくないものですね。
まめに住宅ローンのチェックをしたいなら変動金利、めんどくさければ固定金利
ちょっと話がそれましたが、変動金利を選ぶのか固定金利を選ぶのかについてはこれに尽きると思います。

Ⅴ まとめ

本当に賢い住宅ローン返済方法は、繰上げしない、長く借りる、なぜ?

住宅ローンを決めるときに悩むポイントとして、返済期間を何年に設定するかという点があるかと思います。一般的には定年まで、つまり収入を得られる期間で返済を終わらせておくことが理想的だと言われます。例えば定年が60歳であれば、ローンの返済も60歳までに終わらせることが賢い返済方法だと言われます。
その理由は、給料での収入がなくなり年金だけの生活になったとき、年金もきちんともらえるかどうかわからないのに住宅ローンの支払いが残っていることは、リスクが大きすぎるからというものです。ですから一般的に、定年までに住宅ローンの返済を終わらせておくことが賢い返済方法だと言われます。
また、住宅ローンの返済年数が短ければ短いほど、住宅ローンで支払う利息、つまり銀行への手数料が少なくて済みます。そのため住宅ローンの返済年数は短ければ短いほどいいと言われますが、返済期間を短く設定しすぎると、毎月の返済額が上がりすぎて払えないという問題が起こってしまうので、払える範囲内でできる限り短く設定することが賢い返済方法だと言われます。

まとめ:住宅ローンを繰り上げ返済しろ!返済年数を短くして早く返せ!は昔の常識、賢い人は将来手元に残るお金を多くするためにどの手段を取るべきかで考える

住宅ローンの返済は早く終わりましたが手元にあまりお金が残っていませんという状態と、住宅ローンは残っていますが手元にはたくさんのお金が残っていますという状態では、いったいどちらのほうが安心できるのでしょうか。
住宅ローンの返済年数を短く設定したり、繰り上げ返済をして早く返したりする本来の理由、借入額を減らす本来の目的、理由は何だったのかということを考えれば、これは後者のほうが安心できる状態と言えると思います。
もちろん今の低金利の時期にしかできない話ではありますが、低い金利のところにお金をどんどん入れるよりも、高い金利でお金が運用できるところにお金を入れたほうが将来手元に残るお金は多くなるので、より安心感を得ることができるということです。
ですから、住宅ローンの返済年数は長ければ長いほどよいということです。

住宅ローン控除があるから固定資産税の支払いは大丈夫と考えてはいけない

マイホーム購入した後はもれなく固定資産税の支払いが始まります。つまり、住宅ローンの返済と固定資産税の支払いが始まるわけです。
ここで、固定資産税の支払いは住宅ローン控除があるから大丈夫と考えてはいけません
なぜなら、固定資産税は一生、住宅ローン控除は10年間しかないからです。住宅ローン控除で受け取る控除額で固定資産税を払えるから大丈夫と考えないようにしましょう。
固定資産税を含めて、住宅ローンを支払っていけるかどうかを判断するためにはライフプラン表を作成するしかありません。

住宅ローン控除も考え方ひとつで受け取れる金額が大きく変わる

住宅ローン控除を単純に、住宅ローンを借りれば所得税や住民税が返ってくる制度として考えてしまうよりも、制度をよく理解して上手に活用してみてください。
私個人的なオススメは、住宅ローンの借入額はできるだけ多くして手元においたお金は運用し、住宅ローン控除もたくさん受け取るという選択です。

住宅ローンの組み方次第で人生が変わる!

あなたもご存知かもしれませんが、住宅ローンの組み方次第で何百万円も払うお金が変わってきます。200万、300万、時にはそれ以上住宅ローンに支払うお金が変わってきます。
ということは、将来あなたの手元に残るお金が200万も300万も違ってくるというわけです。老後にゆったり旅行に行けるかどうか世界一周にいけるかどうかの分かれ道になることもあります。
とはいっても、住宅ローンのことを詳しく学校で教えてくれることはありませんので、住宅ローンの賢い組み方を知らないのは当然です。

おすすめのクチコミ  (1 件)

このお店・スポットの推薦者
女性 あかいママ さん (福島市/20代) (投稿:2017/04/25  掲載:2017/04/27)
  • 女性 あかいママ さん  (福島市/20代)

    きっかけは、ふくしま家作りの本でした。 資料請求をしたところ、沢山の役立つ情報を頂きました。 住宅ローンの心配が大きかった私達でしたが、10年先以降の月々の返済までシミュレーションしてもらったり、ライフプランも組んでもらったりして、ローンの心配をクリアして自分達でも家が建てられる!という自信を持つことができました。 土地の情報も親身に相談に乗って下さりました。 それから総予算のここのボリュームを減らして、ここはこだわって、といった取捨選択を一緒に考えてコストダウン出来ました。 何よりも住宅ローン選びを適切にしてくれたこと。 これが大変助かりました! 住宅ローン選びをミスすると何百万円以上損するという事実がある事を学べたことは、友人にもぜひ教えてあげたいです。 それと、何よりもフレンドリーなスタッフの皆様と子連れでも気兼ねなく打ち合わせできたので、大変楽しかったです。 私の家の完成は夏になりますが、この口コミを見てくださった方、ぜひ見学にいらして下さいね~♪ (投稿:2017/04/25  掲載:2017/04/27)

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